法院版
一份购房攻略，
助您防范二手房买卖风险
老王：哟，小张，听说你要买房了？
小张：对，打算买套二手房
老王：那你可得注意了。房屋信息你得了解，合同签订你要当心，相关证据记得留存。
小张：哎哎哎，老王，你详细点儿说。
正好啊，北京三中院今天召开了“涉二手房买卖合同纠纷案件审理情况”新闻通报会。攻略献上，有需自取哈。
近年来，二手房市场迅速发展，受房价波动所带来巨额差价利益驱动，买卖一方停止或者拒绝继续履行合同，中介机构为赚取中介费用违规操作等导致的纠纷并不鲜见。
近日，北京三中院召开了涉二手房买卖合同纠纷类案件情况新闻通报会，希望能提升社会公众相关风险防范意识，使每个家庭买房、卖房都能踏实放心，促进房产交易秩序日趋规范，共同维护整个房产市场的健康可持续发展。
通报会现场
01
太多的“理由”，太多的“借口”
为了毁约有人选择让诚信溜走
几种常见的毁约方式
一是共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，虽属家庭共有房产，但大多仅登记在一人名下，签订合同时，共有人并未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。
二是案外人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。主要分为两种情况，一种是涉案房屋的实际承租人以承租人的应享有优先购买权为由，要求确认合同无效或者撤销合同；一种是售房人与第三人恶意串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。
三是签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是名义购房人，双方属于借名买房关系，且实际占有空置房屋，导致售房人根本无法交付房屋，进而出现争议，甚至解除合同。
四是售房人以各种理由违约，要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效；还有的称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售；还有的以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等，不一而足。
02
一份购房攻略
助您防范二手房买卖风险
法官提示
1.准确掌握房产信息
在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是否是原件，所载产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。
2.妥善签订购房合同
签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要特别注意以下三个方面内容：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。房屋交易情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。
3.注意证据固定留存
房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、 四川君合律师事务所高级合伙人、国家注册律师、注册拍卖师、仲裁员、工程造价管理师(高级)、企业法律风险管理师(高级)、企业法律顾问咨询师(高级)，民商法硕士研究生，中国民主建国会四川省直十三支部委员，中国民主建国会四川省社法会委员，西南财经大学总裁同学会法务中心总监，中国法学会会员,四川省政府信访咨询特邀律师，成都市房地产管理局常年法律顾问团律师。
主营业务及专长：企业常年法律顾问、房地产与建工、金融、投融资、并购重组、公司法、经济合同、破产、拍卖、知识产权等民商事类诉讼、非诉讼业务及刑事辩护。
教育经历：西南政法大学、四川大学、清华大学、亚洲城市大学。
律师工作经历：从年开始律师执业至今。
获得荣誉：
连续多年获得四川君合律师事务所“业绩优异奖”、“特别贡献奖”等奖
项。律师执业主要业绩：
法律顾问单位业绩(含曾服务及现服务)
担任成都市房地产管理局、阳光壹佰置业(成都)有限公司、菲律宾SM集团旗下SM置业有限公司、四川嘉和房产、成都温江兴城房地产、成都叙永兴城房地产、四川星原房地产、四川东方住宅、四川川大东方建筑智能化技术、四川省四维建筑劳务、成都标竿房地产、四川顺兴园林、四川路通建设、成都建工、成都昂世实业集团、四川德商德汇实业集团、四川商协汇投资管理、四川德标投资、四川金蜀投资、成都轩鼎投资担保、成都音之浪投资管理、成都金霖先锋股权投资基金管理、成都轩嫘投资、成都兴化化工、成都永久、成都西边亮家具、成都紫丹家具、成都鹏程宏广告、成都纵合道广告、成都创收商贸、成都永旺塑胶、成都三力印务、成都百川油漆、成都虹牌永记、韩国株式会社世弘企划、成都风车宝贝教育、成都好利天诚、成都通安达消防、四川九五订制、四川人人酒电子商务、四川原酒科技、易酒购控股、成都德至诚医疗器械、四川欣鼎医疗器械、四川同创远景贸易、四川德商联盟投资、四川德汇投资、成都振坤贸易、四川文轩在线、志超科技、银谷科技、乐聪聪科技、川发展国弘投资、成都龙潭裕都实业、四川中蓝海实业、四川格尔斯实业、四川天下兴房地产开发、成都寻英博享、三星富莉、成都盐亭商会、成都德阳商会、四川任氏宗亲会/任氏企业商会、绵阳任氏宗亲会/任氏企业商会等50余家企事业单位、政府部门、社会团体、个人常年法律顾问。
诉讼、非诉讼业绩
1、成功代理林女士诉四川上东朝阳房地产开发有限公司0万元人民币民间借贷纠纷案;
2、成功代理(含执行)四川省东方住宅开发有限责任公司诉彭州市龙兴寺余万元人民币建设工程施工合同纠纷案，在本案中，代理申请人成功追加彭州市佛教协会作为被执行人，对最终实现执行至为关键，具有典型性;
3、成功代理韩国株式会社世弘企划诉成都视杰广告有限责任公司其他服务合同纠纷案，本案被告股东因涉嫌虚假出资，在执行阶段被成功追加为被执行人，具有示范性。本案例被入选最高人民法院司法案例数据库;
4、为在全国有影响力的“李某涉嫌寻衅滋事罪案”辩护(案发时，锦江区警方出动60多名警力控制现场。本案事实登载于年5月27日《成都商报》第13版，四川电视台、成都电视台亦对此作相关报道)，与公诉机关沟通、积极交换意见，以涉嫌妨碍公务罪提出公诉并最终从轻判决李某7个月有期徒刑;
5、成功代理成都龙潭裕都实业有限公司诉中十冶集团有限公司余万元人民币建设工程施工合同纠纷;
6、为志超科技(遂宁)有限公司提供讼争标的额余万元人民币的建设工程施工合同纠纷诉讼个案代理服务;
7、参与处置年四川非法吸收公众存款第一案(眉山干昌云及四川上东朝阳房地产开发有限公司非法吸收公众存款1.7亿元人民币);
8、全程参与组建某小额贷款有限公司并提供法律服务;
9、代理范某讼争标的额共计万元人民币民间借贷纠纷系列案件;
10、为范某提供讼争标的额1亿余万元人民币的建设工程施工合同纠纷诉讼个案代理服务
11、迄今成功代理余件诉讼、非诉讼法律服务。
团队服务：
组建任正飞律师团队工作室，成立了任正飞律师团队(成员专业特长涵盖公司法、劳动法、知识产权、风险合规、法人治理结构完善、PE、VC、IPO等)。始终坚持走专业化、品牌化、团队化服务之路。能承接重大、疑难、复杂法务项目，能为当事人提供及时、全面、充分、优质、高效的法律服务。
专业功底及诉讼胜诉率(含调解)：
任正飞律师法律专业理论深厚，辩论/辩护技能专业。对当事人的委托诚实信用、勤勉尽责，擅于为法律顾问单位制定法律风险预防机制，以期风险合规，“防患于未然”。其专业的技能、善辩的口才、雅达的文辞、缜密的思维、务实的诉讼方案、勤勉敬业的态度、团队服务的方式，是当事人受到优质服务的保障。迄今，根据历年办案卷宗统计，其诉讼胜诉率(含调解)，保持在95%以上。
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